Analiza stanu prawnego nieruchomości - Kraków

Analiza prawna nieruchomości (nazywana również due diligence) to badanie stanu formalno – prawnego nieruchomości, które ma na celu ustalenie, czy jest ona wolna od wad prawnych oraz wykrycie potencjalnych zagrożeń, które mogą wiązać się z transakcją dotyczącą danej nieruchomości. Stan prawny nieruchomości powinien zostać poddany analizie przed zawarciem umowy rezerwacyjnej,przedwstępnej,deweloperskiej czy umowy przyrzeczonej – umowy sprzedaży nieruchomości, zarówno w przypadku zakupu mieszkania, domu, działki budowlanej, rolnej, leśnej, jak i obiektów użytku komercyjnego oraz budynków i lokali na wynajem. W trakcie audytu prawnego sprawdzana jest m.in treść księgi wieczystej, podstawy wpisów prawa własności, przeznaczenie, w tym również przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i obciążenia nieruchomości. Weryfikacji podlegają: wiarygodność sprzedającego, zapisy umowy oraz inne elementy, które mogą stanowić przeszkodę do realizacji inwestycji po dokonaniu transakcji jak np. zasiedzenie jej przez osoby trzecie. Analiza stanu prawnego nieruchomości ułatwia podjęcie decyzji inwestycyjnej, umożliwiając ograniczenie lub całkowitą eliminację ryzyka związanego z transakcją. 

Krakowska Kancelaria Adwokacka BHS-Adwokaci prowadzi analizę stanu prawnego najczęściej na zlecenie inwestorów oraz osób prywatnych – zainteresowanych zakupem nieruchomości. Jednak raport stanu formalno – prawnego nieruchomości okazuje się przydatny również na etapie sporządzania oferty sprzedaży nieruchomości przez sprzedawcę lub pośredników w obrocie nieruchomościami – poparta audytem jest bardziej wiarygodna dla kupujących. Adwokat Katarzyna Budzoń – Grabek oraz adwokat Kinga Henzel – Janowska pomagają inwestorom w nabyciu nieruchomości, również jako pełnomocnicy, oraz doradzają podczas całego procesu inwestycyjnego i budowlanego, sporządzają umowy oraz analizują zapisy kontraktów zaproponowanych m.in. przez deweloperów, udzielają porad prawnych z zakresu prawa nieruchomości oraz prawa budowlanego oraz reprezentują Klientów jako pełnomocnicy, przed właściwymi organami administracyjnymi, sądami powszechnymi, a także sądami adnimistracyjnymi: Wojewódzkim Sądem Administracyjnym oraz Naczelnym Sądem Administracyjnym, wnosząc odwołania, skarg kasacyjne i skargi od decyzji organów. Adwokaci specjalizujący się w prawie budowlanym i prawie nieruchomości, prowadzą obsługę prawną inwestycji. Prawnicy pomagają podczas transakcji nabywania i zbywania nieruchomości, a także zajmują się regulowaniem stanu prawnego nieruchomości oraz uzgadnianiem treści księgi wieczystej.

Adwokaci Kancelarii BHS-Adwokaci świadczą kompleksową pomoc prawną i doradztwo w nabyciu nieruchomości, prowadzą konsultacje z zakresu analizy umów inwestycyjnych, w tym m.in. umowy rezerwacyjnej, umowy deweloperskiej, przedwstępnej, umowy przenoszącej własność i umowy sprzedaży, a także umowy kredytowej oraz cesji umowy deweloperskiej. Sprawdzeniu podlegają wszystkie dostarczone przez Klienta dokumenty, w tym prospekt informacyjny i załączniki do umowy. Prawnicy podczas weryfikacji zapisów umowy oceniają je z perspektywy indywidualnych interesów Klienta, zgodności z obowiązującymi przepisami oraz treścią księgi wieczystej nieruchomości, wyjaśniają niezrozumiałe fragmenty umowy, a następnie przedstawiają propozycje zmian postanowień niekorzystnych dla Klienta i pomagają w negocjacjach z drugą stroną umowy. 

W ramach obsługi inwestycji budowlanych Kancelaria BHS-Adwokaci oferuje wszechstronną pomoc prawną z zakresu prawa budowlanego oraz prawa administracyjnego i cywilnego związanego z formalnoprawnymi aspektami procesu budowlanego oraz wsparciem w skonstruowaniu umów i negocjacjach warunków współpracy z wykonawcami i podwykonawcami. Adwokaci Kancelarii reprezentują inwestorów i innych uczestników procesu budowlanego przed sądami i urzędami, w tym w trakcie uzyskiwania stosownych pozwoleń i decyzji, a także sporządzają projekty dokumentów umożliwiających sprzedaż nieruchomości – takich jak przykładowo: wzór umowy rezerwacyjnej, umowy deweloperskiej, umowy przedwstępnej i przenoszącej własność nieruchomości.

Prawo budowlane to gałąź prawa administracyjnego regulująca przebieg procesu budowlanego oraz prawa i obowiązki jego uczestników. Przy czym budowa to nie tylko wykonanie, ale również odbudowa, rozbudowa, nadbudowa, remont, rozbiórka obiektu budowlanego. Po podjęciu decyzji o rozpoczęciu inwestycji budowlanej warto zasięgnąć konsultacji prawnej w celu właściwego zabezpieczenia interesów na każdym etapie realizacji projektu od analizy stanu prawnego nieruchomości i uzyskania pozwolenia na budowę, decyzji o warunkach zabudowy, dokonania zgłoszenia, poprzez nadzór prawny nad inwestycją budowlaną, aż finalizacje projektu i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Kancelaria BHS-Adwokaci świadczy kompleksowe usługi prawne z zakresu prawa budowlanego we wszelkich kwestiach związanych z nieruchomościami, w tym reprezentuje Klientów w toku sporów sądowych dotyczących realizowanej inwestycji budowlanej.

Postępowanie administracyjne zostaje wszczęte na wniosek lub z urzędu, po przeprowadzeniu postępowania dowodowego właściwy organ wydaje decyzję administracyjną lub postanowienie, w niektórych sytuacjach przepisy dopuszczają milczące załatwienie sprawy. W prawie administracyjnym obowiązuje zasada dwuinstancyjności (co oznacza, że istnieje możliwość wniesienia odwołania do organu nadrzędnego) oraz zasada kontroli sądowej decyzji ostatecznych.

Decyzja administracyjna. 

Kodeks postępowania administracyjnego przewiduje, że organy administracji decyzją rozstrzygają większość spraw administracyjnych. Przykładem decyzji administracyjnej jest pozwolenie na budowę – niezbędne do rozpoczęcia i realizacji zamierzenia budowlanego, a także pozwolenie na użytkowanie. Załatwienie sprawy administracyjnej w pierwszej instancji powinno nastąpić w ciągu miesiąca, w przypadkach szczególnie skomplikowanych dwóch miesięcy, natomiast w sprawach związanych z wydaniem pozwolenia na budowę do 65 dni. 

Odwołanie od decyzji administracyjnej.

Odwołanie od decyzji administracyjnej do organu nadrzędnego może wnieść każda ze stron postępowania, co do zasady w terminie 14 dni. Organ nadzoru może zmienić, uchylić lub utrzymać w mocy decyzję wydaną w pierwszej instancji. W sprawach budowlanych organem drugiej instancji jest najczęściej wojewoda lub Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego. Adwokaci krakowskiej Kancelarii BHS-Adwokaci składają w imieniu Klientów odwołania m.in. od decyzji organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego. 

Skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) jest środkiem zaskarżenia ostatecznych decyzji administracyjnych i przysługuje po wyczerpaniu drogi odwoławczej w toku postępowania administracyjnego. Celem skargi jest weryfikacja legalności decyzji administracyjnej i jej ewentualne wyeliminowanie z obrotu prawnego. Na wniosek skarżącego Wojewódzki Sąd Administracyjny w sytuacji, kiedy zachodzi niebezpieczeństwo wyrządzenia znacznej szkody lub spowodowania trudnych do odwrócenia skutków, może wydać postanowienie o wstrzymaniu wykonania decyzji, która jest przedmiotem skargi. Skarga administracyjna musi zostać wniesiona w terminie 30 dni oraz spełniać wymogi formalne.

Skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego służy kontroli wyroków wydawanych przez wojewódzkie sądy administracyjne. Postępowanie przed Naczelnym Sądem Administracyjnym jest wysoko sformalizowane – skarga kasacyjna musi zostać sporządzona i wniesiona przez profesjonalnego pełnomocnika. Wraz ze skargą może zostać złożony wniosek o wstrzymanie wykonalności wyroku sądu pierwszej instancji do czasu rozpoznania sprawy przez sąd kasacyjny. Skarga kasacyjna przysługuje od wyroków oraz postanowień kończących postępowanie sądowoadministracyjne, wydanych przez Wojewódzkie Sądy Administracyjne. Rozstrzygnięcie Naczelnego Sądu Administracyjnego jest ostateczne, co oznacza, że nie przysługuje od niego odwołanie.

Zapraszamy do kontaktu z adwokatami Kancelarii: adwokat Kingą Henzel – Janowską oraz adwokat Katarzyną Budzoń-Grabek w celu umówienia konsultacji z zakresu prawa budowlanego lub zlecenia przygotowania audytu stanu prawnego nieruchomości, analizy umów związanych z procesem inwestycyjnym. Spotkania z Klientami odbywają się w jednym z naszych dwóch biur w Krakowie: przy ulicy Królewskiej 11/3 oraz ulicy św. Anny 9. Konsultacje prawne prowadzone są również zdalnie – telefonicznie, e-mailowo oraz w formie wideokonferencji. Szczegółowe informacje dotyczące możliwości uzyskania konsultacji prawnej w Kancelarii Adwokackiej BHS-Adwokaci znajdują się na stronie Porady prawne.

Adwokaci Kancelarii Adwokackiej BHS-Adwokaci w Krakowie udzielają porad prawnych oraz prowadzą postępowania przed sądami powszechnymi w sprawach cywilnych oraz z zakresu prawa nieruchomości. Prowadzone sprawy dotyczą: nieważności umowy, bezskuteczności umowy spraw o zapłatę należności z różnych tytułów, w tym zapłatę odszkodowania i zadośćuczynienia. Prawnicy Kancelarii reprezentują Klientów w sprawach związanych z uregulowaniem stanu prawnego nieruchomości, w tym występują przed sądami wieczystoksięgowymi, sporządzają oraz opiniują umowy dotyczące nieruchomości, w tym umowy sprzedaży, darowizny, dożywocia, najmu, dzierżawy i użyczenia nieruchomości a także reprezentują Klientów w postępowaniach o zasiedzenie oraz podział i zniesienie współwłasności. Adwokat Katarzyna Budzoń – Grabek oraz adwokat Kinga Henzel – Janowska prowadzą też konsultacje w sprawach cywilnych transgranicznych.

Do obszarów specjalizacji adwokatów Kingi Henzel – Janowskiej oraz Katarzyny Budzoń – Grabek, poza prawem cywilnym należy również prawo nieruchomości, prawo gospodarcze, prawo spadkowe, prawo karne.Prawnicy Kancelarii BHS-Adwokaci udzielają porad prawnych oraz prowadzą sprawy sądowe również z zakresu prawa rodzinnego i prawa pracy oraz prawa gospodarczego. Ze szczegółowym zakresem specjalizacji adwokatów krakowskiej Kancelarii Adwokackiej BHS-Adwokaci można zapoznać się, odwiedzając stronę specjalizacje.